Más negocio inmobiliario y menos planificación: Colegio de Arquitectos hace bolsa propuesta de Poduje

El Colegio de Arquitectos de Chile lanzó una crítica demoledora contra la propuesta de modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) impulsada por Iván Poduje, ministro de Vivienda de José Kast. Lejos de una simple modernización normativa, el gremio advierte que el paquete abre paso a a más rentabilidad inmobiliaria, debilita la planificación comunal y empuja una desgegulación urbana de alto impacto. En otras palabras, impugnó el fondo, y con ello, hizo bolsa la iniciativa.

Aunque el gobierno presenta la reforma como una vía para bajar el costo de las viviendas y facilitar la construcción, el informe sostiene que los cambios no son menores. No serían «ajustes meramente administrativos o técnicos», sino “cambios que pueden alterar de manera significativa la relación entre regulación pública, mercado del suelo, capacidad de planificación comunal, condiciones de seguridad y de habitabilidad urbana». El corazón de la crítica está en varios puntos específicos del texto propuesto: el aumento de la rentabilidad del suelo, la densificación desbordada, el debilitamiento de los planes reguladores y una desregulación que, según el propio Colegio, no es general, sino «selectiva de alta intensidad».

Rentabilidad del suelo En primer lugar el Colegio de Arquitectos se refirió al cambio de “cara exterior” a “cara interior” del muro perimetral para medir superficie edificada, lo que «aumenta la superficie útil computable dentro del mismo envolvente, y por tanto eleva la edificabilidad efectiva de los proyectos sin cambiar formalmente otros parámetros». Señaló que esta medida «contribuye a una liberalización incremental de la cabida, especialmente si se acumula con densidad, altura y conjuntos armónicos». Sobre la propuesta de rebajar el coeficiente de densidad de 4 a 2 habitantes por vivienda, y a un habitante en ciertos proyectos de viviendas económicas, indicó que se traduciría en un incremento drástico del número de viviendas posibles por hectárea «sin modificar formalmente la densidad fijada por el Plan Regulador Comunal (PRC)».

Con relación al aumento en la constructibilidad para conjuntos armónicos, tanto por dimensión como por uso, con bono de hasta 75% en vivienda económicas y ubicadas cerca de vías expresas o transporte público, planteó que se crea un «premio extraordinario de edificabilidad«, lo que constituye —a su juicio— uno de los «núcleos más claros de aumento de rentabilidad por desregulación normativa». Debilitamiento de planes reguladores El informe hace alusión a la propuesta de ampliar la caducidad de los permisos de 3 a 6 años ysuspender este plazo mientras se tramitan autorizaciones de otros órganos y desde el gremio señalaron que esta medida «equivale a congelar derechos urbanísticos por más tiempo, en un contexto donde los instrumentos territoriales pueden estar en revisión o actualización», «Si un proyecto está bien formulado no debería necesitar más de 3 años para el inicio o reinicio de suejecución», indicaron. Sobre la derogación de la facultad del PRC, para rebajar hasta en 50% los incrementos de altura y constructibilidad de conjuntos armónicos, advirtieron que se trata del cambio «más grave, porque elimina una defensa comunal explícita frente a los premios normativos».

Recordaron que el alcalde de La Cisterna, Joel Olmos, cuestionó precisamente que la medida afecta «la soberanía local sobre el tipo de comuna que se quiere construir» y la vez amenaza «procesos de actualización regulatoria ya financiados y en curso». “Hoy nos encontramos en pleno proceso de actualización de nuestro Plan Regulador Comunal, a un costo de 455 millones de pesos. (…) la desregulación del suelo urbano que se anuncia es una amenaza para este proceso democrático”, advirtió en declaraciones recogidas por El Mostrador.

El Colegio de Arquitectos también catalogó como uno de los «puntos más severos del paquete» de Poduje que se establezca «expresamente que la vivienda deberá cumplir normas de seguridad, estabilidad y habitabilidad», sin considerar las normas urbanísticas. Alertó que esto abre la posibilidad de ubicar o consolidar proyectos que no cumplen con normas urbanísticas clave como uso de suelo, alturas, densidad o vialidad, lo que crea un fuerte precedente de excepción total a dichas reglas. Esto debilita el rol de la Dirección de Obras Municipales (DOM) como ente de control preventivo y, si bien permite una reconstrucción rápida, esta podría terminar desalineada con la planificación urbana futura.

A lo que se suma el riesgo de consolidar soluciones de emergencia como soluciones permanentes. Densificación desbordada El Colegio de Arquitectos advirtió que la rebaja en el coeficiente de densidad elude el debate local, incide en la sobrecarga redes, equipamientos y espacio público, y fomenta soluciones de muy baja superficie para maximizar unidades. Esto a su vez, incentiva la construcción de micro-unidades o que responden a tipologías de máxima rentabilidad, lo que distorsiona el sentido original del parámetro de densidad definido por el plan regulador.

Sobre este punto, el informe también hizo referencia a los cuestionamientos del alcalde de La Cisterna quien alertó que el problema no es la altura en sí, sino la densificación sin planificación. “Nosotros no estamos, de ninguna manera, en contra de la construcción en altura, pero creemos que la gente que vive acá (…) es la que debe decidir los límites del impacto del negocio inmobiliario”, sostuvo Olmos. Desregulación selectiva En el documento, el Colegio de Arquitectos planteó que al combinar la condición de conjunto armónico, junto con la localización y la construcción de viviendas económicas se crea un «premio extraordinario de edificabilidad«, lo que constituye a su juicio en uno de los «núcleos más claros de aumento de rentabilidad por desregulación normativa«.

El gremio cuestionó que «no reconoce disposiciones legales vigentes destinadas a la integración social que buscan dar soluciones con localización adecuada a la demanda por viviendas de interés público, con objetivos de integración social». Ajustes a la OGUC no pueden debilitar la planificación Los cambios propuestos por el Ministerio de Vivienda a la OGUC deberían publicarse definitivamente el próximo 26 de junio y ante este escenario, el presidente Nacional del Colegio de Arquitectos, Rodolfo Jiménez Cavieres planteó que problema no es la necesidad de actualizar la ordenanza, sino «cómo se actualiza y con qué efectos urbanos«. A su juicio, el paquete de Poduje no solo agiliza procesos, sino que implica una «flexibilización significativa de los controles, con consecuencias que van mucho más allá de la reconstrucción» que argumenta el Gobierno.

A través de una columna de opinión expresó su preocupación por el debilitamiento del rol municipal, con una recentralización de decisiones urbanas que ha sido cuestionada por alcaldes y asociaciones municipales. Para Jiménez, modernizar la OGUC es necesario, pero «no puede ser sinónimo de debilitar la planificación ni de trasladar decisiones estructurales al mercado sin contrapesos». Advirtió que las decisiones actuales definirán «no solo cuántas viviendas se construyen, sino qué tipo de ciudad estamos construyendo para las próximas décadas».

A continuación puedes ver el documento con las observaciones a la propuesta.