Fin del IVA: Inmobiliarias bajan las expectativas y calculan cuánto caería el precio de viviendas con la idea de Kast

La propuesta del Gobierno de eliminar por 12 meses el IVA a la venta de viviendas nuevas, una de las principales medidas para reactivar el sector inmobiliario, está generando efectos no previstos en el mercado. Pues ha comenzado a provocar una paralización en las decisiones de compra, en medio de expectativas —según la industria— sobredimensionadas sobre una eventual caída de precios. En un inicio, el anuncio fue recibido con optimismo, instalándose la idea de que los valores de las propiedades podrían caer 10%, incluso más.

Sin embargo, con el paso de los días, tanto economistas como actores de la industria han aterrizado esos números, coincidiendo en que el traspaso real al consumidor sería bastante más limitado, ubicándose en torno a un 2% a 4%. ¿La razón? El IVA en el negocio inmobiliario no se traduce directamente en el precio final.

Las empresas operan bajo un sistema de débito y crédito fiscal, lo que implica que el impuesto pagado durante la construcción se descuenta del IVA que se genera en la venta. Un ejercicio publicado por el economista Jorge Selaive en su cuenta de X muestra que, en un proyecto tipo (ver tabla abajo), el IVA efectivo que finalmente se paga al fisco equivale a cerca de un 4,4% del valor final. Ese sería, en la práctica, el margen máximo que podría trasladarse a precio.

En concreto Selaive explica que en un proyecto tipo con una venta neta de 1. 000 UF, cerca de un 20% del valor corresponde al terreno —exento de IVA— y el 80% restante a la construcción, que sí paga el impuesto. Bajo esa estructura, el IVA débito asciende a 152 UF (13,2% del precio final).

Sin embargo, al descontar el crédito fiscal asociado a costos de construcción, servicios y gestión —que alcanza 101,1 UF—, el impuesto efectivamente pagado se reduce a solo 50,9 UF. Esto equivale a aproximadamente un 4,4% del precio final de la vivienda, que en la práctica sería el máximo margen de rebaja posible si se eliminara el IVA en el proyecto que puso como ejemplo. Desde la industria, incluso, advierten que ese rango podría ser menor.

Alejandro Dlugoszewski, gerente general de Inmobiliaria Mont Blanc, afirmó en una carta a El Mercurio que la carga efectiva de IVA suele fluctuar entre un 2% y 4% del valor de venta. "Cualquier empresa de rubro afecto a IVA tributa al fisco la diferencia de IVA Ventas menos IVA Costos", explicó, agregando que "si por un cambio de ley su giro pasa a ser exento de IVA Venta, el IVA Compras ya lo pagó y se contabiliza como gasto. No es que el fisco me va a devolver el IVA Compras que pagué (como si la inmobiliaria fuera un exportador)".

Mientras que José Tomás Santolaya, de Inmobiliaria Deisa, sostuvo que en algunos casos podría acercarse más bien al 1% a 3%, especialmente en un contexto de altos costos de construcción. "Es vital transparentar que la simple matemática de llevar el IVA a cero no produce, por sí sola, las caídas prometidas", dijo, "para dar soluciones reales debemos enfocarnos en dos pilares: ampliar el subsidio a la tasa de interés para aliviar los dividendos, y reponer el 100% del Crédito Especial a Empresas Constructoras (CEEC)" añadió. Efecto en el mercado Diversas inmobiliarias reportaron la semana un freno en la actividad comercial, con clientes que han optado por postergar la compra de viviendas a la espera de una eventual baja de precios.

Incluso, se han registrado solicitudes para anular reservas o modificar promesas de compraventa, bajo la expectativa de acceder al beneficio si la medida se concreta. "Solo estamos atendiendo a clientes que quieren desestimar sus reservas", señaló al respecto Carlos Bombal, socio de E. Molina Morel, reflejando el cambio de comportamiento de la demanda.

En la misma línea, desde CBS Inmobiliaria indican que han recibido un aumento significativo en solicitudes de aclaración y decisiones de postergar compras. A este diagnóstico se suma el economista y académico de la Facultad de Economía y Negocios (FEN) de la Universidad de Chile, Jorge Berríos, quien advierte que el principal problema no es la medida en sí, sino el timing de su implementación. "Eliminar el IVA es una muy buena noticia, porque teóricamente debería aumentar la venta y abrir espacio para bajar precios".

Sin embargo, agrega que en la práctica se ha generado un efecto de espera que está paralizando el mercado. "La gente dejó de comprar hasta que no se apruebe. Mientras más tiempo pase, más se detiene la venta, porque todos esperan acceder a una rebaja significativa.

Si tienes que decidir entre comprar hoy o esperar, lo lógico es esperar", sostiene. Efecto Eliminación IVA Concepto Monto UF Comentarios Venta Neta 1. 000,0 Costo Neto 880,0 Utilidad 120,0 12% de la venta ó 13,6 % del costo IVA Débito Terreno (20% Venta Neta) 200,0 Monto exento de IVA Construcción (80% Venta Neta) 800,0 Monto Afecto IVA Prceio Venta Neto 1.

000,0 IVA Débito 152,0 13,2% del Precio Final de Venta Precio Final de venta 1. 152,0 Precio Final al Comprador IVA Crédito Construcción 440,0 50% del Costo Neto IVA Crédito Construcción 83,6 Gestión + Venta + Publicidad 92,2 8% del Precio Final de Venta IVA Crédito Honorarios 17,5 Total IVA Crédito 101,1 8,8% del Precio Final de Venta IVA Débito - IVA Crédito IVA Débito - IVA Crédito 50,9 Precio Final de Venta 1. 152,0 % Sobre Precio Final de Venta 4,4% Disminución Precio de Venta Fuente: Jorge Selaive C.